シェア別荘の「所有権」とは？単独所有やシェア別荘の利用権との違いを徹底解説

「シェア別荘の所有権は、一般的な別荘の所有権と何が違うの？」
「所有権型と利用権型のどちらを選べばいいのか分からない」

シェア別荘を検討するなかで、このような疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

シェア別荘には、土地や建物の持分などを保有する「所有権型」と、施設を利用する権利のみを契約する「利用権型」があります。

所有権型は不動産に関する権利を持てる一方で、固定資産税や維持費、売却時の条件などを確認する必要があります。

利用権型は比較的手軽に利用できるものの、土地や建物そのものを所有する仕組みではありません。

また、別荘を単独で所有する場合とシェア別荘では、購入費用や利用方法、管理の負担にも違いがあります。

本記事では、シェア別荘の所有権の仕組みをはじめ、利用権型や単独所有との違い、おすすめの所有権型シェア別荘サービス、契約前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。

シェア別荘の所有権とは｜利用権との違いも解説

シェア別荘サービスは、大きく分けると、資産を保有する「所有権型」と、施設を利用する権利のみを契約する「利用権型」の2種類があります。

所有権型は、別荘の土地や建物の一部を、複数のオーナーで共同所有する仕組みです。

土地や建物の共有持分を購入する場合は、各オーナーが持つ権利が不動産登記簿に記録されます。

サービスによっては、不動産を直接所有するのではなく、「不動産信託受益権」の持分を購入する場合もあります。

この場合、不動産の名義は信託会社などになります。

購入者は、不動産から得られる利益を受け取る権利や、施設を利用する権利を持つことが特徴です。

一方で、利用権型は、土地や建物の所有権を持たず、施設を利用する権利だけを契約する仕組みです。

月額料金や年会費などを支払い、契約で決められた日数や条件の範囲内で施設を利用します。

所有権型と利用権型のどちらも、清掃や予約管理、建物のメンテナンスなどは、運営会社が行うのが一般的です。

比較項目	所有権型	利用権型
権利の内容	土地・建物の共有持分や、不動産信託受益権の準共有持分などを取得する	契約期間中、施設を利用できる権利を持つ
不動産登記	現物不動産の共有持分を取得する場合は登記される。信託受益権型では購入者自身が不動産所有者として登記されない場合がある	原則として不動産登記は行われない
初期費用	利用権型より高くなる傾向があるが、単独所有より抑えやすい	初期費用がかからないものや、比較的少額で始められるものが多い
継続的な費用	管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料など。サービスや物件により異なる	月額料金、年会費、宿泊料金、清掃費など。サービスにより異なる
売却	持分や権利を売却できる場合がある。ただし、保有期間や売却方法に制限が設けられることがある	原則として不動産としての売却はできない。利用権の譲渡可否は契約による
相続	持分や権利を相続できる場合がある	不動産の相続はできない。会員資格などの承継可否は契約による
利用方法	年間泊数、ポイント、予約枠などに従って利用する	月額プラン、宿泊チケット、年間利用日数などに従って利用する
未利用日の運用	ホテルや貸別荘として運用され、収益が分配されるものがある	原則として利用者への収益分配はない
主なサービス例	NOT A HOTEL、SANU 2nd Home Co-Owners、UMITO、COCO VILLA Owners	SANU 2nd Home Weekday、ADDress

“所有権型”のシェア別荘の仕組みと特徴

シェア別荘サービスの所有権とは、土地や建物の共有持分を取得し、各オーナーの持分が不動産登記簿に記録される仕組みです。

ただし、シェア別荘として販売されている商品が、すべて土地や建物の共有持分を直接取得するものとは限りません。

物件によっては、不動産信託受益権の準共有持分を取得するケースもあります。

土地や建物の共有持分を取得するタイプでは、不動産の持分を資産として保有できます。

また、契約条件を満たしていれば、第三者への売却や家族への贈与、相続が認められる場合もあります。

一方で、いつでも自由に売却できるとは限らず、一定期間の保有義務が設けられていたり、運営会社による買主の審査が必要だったり、指定された方法で売却しなければならない場合があります。

また、土地や建物を直接所有する場合は、固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費などの負担も発生します。

実際の支払い方法はサービスによって異なり、運営会社がまとめて支払い、その費用を各オーナーの持分に応じて按分するケースもあります。

契約する前には、登記される権利の内容や持分割合に加え、売却できる時期、相続・贈与の条件、固定資産税などの負担方法を確認しておくことが大切です。

“利用権型”のシェア別荘の仕組みと特徴

シェア別荘サービスの利用権とは、土地や建物の所有権を取得せず、契約で定められた範囲内で施設を利用する仕組みです。

利用権型には、月額料金を支払うサブスクリプション型や、宿泊チケットを購入するタイプ、年会費を支払って一定日数利用する会員権型などがあります。

利用者は土地や建物の所有者にはならないため、不動産そのものを売却したり、相続したりすることはできません。

ただし、利用権や会員契約を第三者に譲渡できるか、家族も利用できるか、途中解約時に返金を受けられるかといった条件は、サービスごとの利用規約によって異なります。

また、利用権型は、所有権型に比べて初期費用を抑えやすく、固定資産税や建物の修繕費を直接負担しない点が魅力です。

一方で、月額料金や年会費の支払いをやめると、原則として施設を利用できなくなるのが特徴です。

例えば、SANU 2nd Home Weekdayは月額5万5,000円のサブスクリプション型で、ADDressは毎月付与される宿泊チケットを使って各拠点を利用する仕組みです。

別荘の単独所有とシェア別荘の所有権の違いとは

別荘を単独で所有する場合と、複数のオーナーで所有するシェア別荘では、権利の範囲や費用の負担、売却方法、利用の自由度などが異なります。

主な違いは、以下のとおりです。

比較項目	別荘の単独所有	所有権・資産保有型のシェア別荘
権利形態	原則として土地・建物を1人または1法人で所有する	土地・建物の共有持分を取得するタイプや、不動産信託受益権の準共有持分を取得するタイプがある
所有する権利の範囲	土地・建物全体に対する権利を持つ	購入口数や契約内容に応じた持分・権利を持つ
売却・相続	原則として土地・建物全体を売却・相続できる	自分が保有する持分や権利を売却・相続できる場合がある。ただし、保有期間や運営会社の審査、売却方法などに制限あり
購入費用	土地・建物の購入費用を単独で負担する	持分や購入口数に応じて購入費用を負担する
固定資産税など	原則としてオーナーが全額負担する	現物不動産を共有する場合、共有者間で持分に応じて負担。固定資産税は全員が連帯納税義務
管理費・修繕費	オーナーが全額負担する	管理費や修繕積立金、保険料などを契約内容に応じて負担する
日常の清掃・管理	オーナー自身で行うか、管理会社へ委託する	運営会社が清掃や予約管理、メンテナンスなどを行うのが一般的
内装・備品の変更	法令や管理規約の範囲内でオーナーの判断で変更しやすい	他のオーナーとの共有物であるため、原則として自由な変更はできない
利用方法	オーナー自身の判断で利用日を決めやすい	年間泊数、ポイント、予約開始時期など、運営会社の利用ルールに従う
収益化	自ら宿泊施設として運営するか、運営会社へ委託する	未利用日を運営会社が宿泊施設として運用し、収益を分配するサービスがある

別荘を単独で所有する場合は、土地や建物全体に対する権利を持つため、利用日や売却方法などを自分で決めやすい点が特徴です。

ただし、購入費用や固定資産税、管理費、修繕費などは、原則としてオーナーがすべて負担します。

一方、所有権型のシェア別荘は、複数のオーナーで別荘を共同所有するため、単独所有に比べて購入費用や維持費の負担を抑えやすくなります。

その反面、利用日数や予約方法、持分の売却条件などは、運営会社が定めるルールに従う必要があります。

利用や売却の自由度を重視する方には単独所有、費用や管理の負担を抑えながら別荘を所有したい方には、所有権型のシェア別荘が向いています。

おすすめの所有権型シェア別荘サービス4選

所有権型のシェア別荘サービスは、購入価格帯や年間の利用可能日数、相互利用制度、ホテル貸出サービスの有無などがサービスごとに異なります。

ここでは、所有権型のシェア別荘サービスのなかから、特におすすめの4社を紹介します。

NOT A HOTEL｜有名クリエイターが手がけた別荘を共同所有

NOT A HOTELは、海外の著名な建築家をはじめ、NIGO氏や小山薫堂氏など、国内外のクリエイターが手がけた別荘を所有・利用できるサービスです。

物件は、ルスツリゾートのスキー場山頂や瀬戸内海の離島、千葉県富津市の海沿いにある断崖の上など、非日常を味わえる個性豊かなロケーションに展開されています。

権利形態	所有権型
価格帯	約2,904万円〜
月額管理費	0～51,000円（MIURA CLUB SUITEの場合）
年間利用日数	10泊～
相互利用	可能
未利用時の貸出	あり
こんな方におすすめ	ステータス性の高い別荘を所有したい方

NOT A HOTELでは、オーナーが利用しない期間に、物件をホテルとして運用できる仕組みを採用しています。

オーナーが滞在しない日は、NOT A HOTELがゲストを受け入れ、施設の運営や管理を行います。

ただし、オーナーが受け取る収入や管理費の精算方法は、契約形態によって異なります。

賃貸借契約の場合は、ゲストの宿泊実績にかかわらず、契約内容に基づく固定賃料が支払われます。

一方、使用貸借契約の場合は賃料が支払われず、毎月の管理費を預り金として扱い、自己利用料などを差し引いたうえで年度末に精算されます。

このように、すべてのオーナーが固定賃料を受け取れるわけではないため、購入を検討する際は、物件ごとの契約形態や収入の有無、管理費の精算方法を事前に確認することが重要です。

SANU 2nd Home Co-Owners｜「自然と共に生きる」を体感できる別荘

SANU 2nd Home（以下、SANU）は、サブスクリプション型から単独所有型まで、ライフスタイルに合わせた複数のプランを展開しています。

そのなかで、1棟の別荘を複数のオーナーで共同所有するプランが「SANU 2nd Home Co-Owners」です。

別荘は、都心から定期的に通いやすい山や森、海の近くに展開されています。

都市と自然を行き来しながら、SANUが掲げる「自然と共に生きる」というコンセプトを体感できる点が特徴です。

権利形態	所有権型（共同所有）
価格帯	約300万円〜
年間管理費	物件により異なる
年間利用日数	8泊〜
相互利用	可能
未利用時の貸出	あり
こんな方におすすめ	年間の利用日数に合わせて購入プランを選びたい方

また、SANUでは、別荘を1棟単位で所有できる「SANU 2nd Home Owners」も展開しています。

権利形態	所有権型（単独所有）
価格帯	物件により異なる
年間管理費	物件により異なる
年間利用日数	60泊
相互利用	可能
未利用時の運用	あり
こんな方におすすめ	別荘の単独所有と未利用期間の運用を検討している方

SANU 2nd Home Co-Ownersでは、オーナーが利用しない期間に、物件をSANUのサブスクリプション事業やバケーション事業などで活用する仕組みを採用しています。

貸し出しに必要な準備や施設の運営をSANUに任せられるため、オーナー自身の管理負担を抑えやすい点もメリットです。

未利用泊数の買い取り額や精算方法は、物件や契約条件によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。

UMITO｜海の目の前の物件に特化したシェア別荘 

UMITOは、海の近くで過ごせる物件に特化したシェア別荘サービスです。

熱海や鎌倉、沖縄県恩納村、宮古島など、海を間近に望めるエリアで物件を販売・展開しています。

権利形態	所有権型または不動産信託受益権型
価格帯	約1,000万円〜
年間管理費	物件により異なる
年間利用日数	10泊〜
相互利用	可能
未利用時の運用	余った泊数の買取制度がある
こんな方におすすめ	マリンレジャーが趣味の方、海を眺めながらゆっくり過ごしたい方

UMITOでは、オーナーが利用しない期間に、余った泊数の買取制度があり、管理費に充てる仕組みを設けています。

余った泊数を無駄にすることなく、海辺の別荘を所有できます。

COCO VILLA Owners｜別荘を楽しみながら資産形成も目指せる

COCO VILLA Ownersは、1棟の別荘を複数のオーナーで共同所有し、自分で滞在しながら、利用しない期間を貸別荘として運用できるサービスです。

COCO VILLA Ownersの会員権では、日本各地の海や山、湖、温泉地などに展開する、1日1組限定の一棟貸し「COCO VILLA」を利用できます。

すべての施設にプライベートサウナが設けられており、建物の設計や家具の選定、サウナの種類なども、それぞれの土地の環境や特色に合わせて決められています。

権利形態	所有権型
価格帯	約200万円〜
年間管理費	維持管理費を宿泊収益から控除
年間利用日数	平日6泊分相当の宿泊ポイント
相互利用	可能
未利用時の運用	民泊として貸し出し、収益を分配
こんな方におすすめ	利用と投資の両方の目的で別荘を所有したい方

オーナーが利用しない日は、一般の宿泊者に貸し出され、宿泊収益から水道光熱費や清掃費、修繕積立金などを差し引いた利益が、オーナーに分配される仕組みです。

予約管理や清掃、施設のメンテナンスなどは運営会社に任せられるため、別荘を管理する手間も抑えられます。

また、毎年付与される宿泊ポイントを使えば、所有している物件だけでなく、全国のCOCO VILLAを相互利用できます。

別荘での滞在を楽しみながら、利用しない期間も有効に活用したい方に向いているサービスです。

所有権型のシェア別荘を契約する前のチェックポイント

所有権型のシェア別荘を契約する際は、購入時の条件だけでなく、契約後に発生する費用や利用上の制限まで確認しておくことが大切です。

例えば、大規模修繕が必要になった場合や、設備の故障、自然災害などが発生した場合は、通常の管理費とは別に追加費用を求められる可能性があります。

土地が借地の場合は、借地契約の期間や地代、更新条件についても確認が必要です。

また、運営会社が事業から撤退した場合や、管理契約が終了した場合に、施設の管理や利用がどのように継続されるのかも確認しておきましょう。

契約後の認識違いや想定外の負担を防ぐためにも、以下の項目をチェックしてください。

まとめ

今回は、所有権型シェア別荘の仕組みや利用権型との違い、契約前のチェックポイント、おすすめのサービスを紹介しました。

所有権型のなかには、オーナーが利用しない期間を宿泊施設として運用し、宿泊収益を維持管理費に充てたり、利益の分配を受けたりできるサービスもあります。

ただし、収益の計算方法や費用の精算方法はサービスごとに異なるため、契約前に条件をよく確認することが大切です。

なかでも、別荘の利用と未利用期間の運用を両立したい方におすすめなのが、COCO VILLA Ownersです。

COCO VILLA Ownersは、別荘を複数のオーナーで共同所有し、自分が利用しない日は一棟貸しヴィラとして運用できるサービスです。

予約管理や清掃、施設のメンテナンスを任せつつ、全国のCOCO VILLAでの滞在を楽しみながら、宿泊収益も目指せます。

別荘を所有する楽しみに加えて、未利用期間も有効に活用したい方は、COCO VILLA Ownersを検討してみてください。